随着房地产市场进入深度调整通道，在以“稳”为主基调的行业大势下，房企过去依靠“高杠杆、高负债、高周转”实现快速扩张的“规模红利时代”已经过去，商业地产有望成为部分房企的“第二增长曲线”。

《中国经营报》记者注意到，商业地产在成为部分房企“上位”砝码的同时，发展模式也亟待转型。一方面，功能单一的百货商场日渐式微，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区备受青睐；另一方面，在面临债务和资金压力的情况下，商业地产轻资产运营模式正逐渐成为房企共识。

中指研究院发布的《2022中国商业地产百强企业研究报告》(以下简称“《报告》”)指出，“十四五”规划时期，我国将着力提升城镇化发展质量，城市发展与商业环境升级具有相得益彰、共生共荣的关系，预计我国商业地产市场发展空间仍较大，是房企布局或强化商业地产业务的好时机。

“单纯的住宅快周转更适用于房地产增量模式，而在当下的存量发展模式下更需要商业与住宅的‘双轮驱动’。”中国房地产数据研究院院长陈晟认为，对于房企而言，商业地产应该是企业利润的重要组成部分。“一家优秀的房企既需要通过开发住宅项目快速回笼资金，也需要持有商业物业稳定租金收益，让‘马车’更加稳定，很多低负债率的港资房企都采用这种打法。”

商业与住宅“双轮驱动”

漫步在苏州工业园区金鸡湖畔，苏州中心广场项目以其别致的造型吸引着来往者的眼球。

作为苏州工业园区所属大型国有企业，苏州恒泰控股集团有限公司(以下简称“苏州恒泰”)是这座“庞然大物”的持有者和运营商，也是苏州市商业地产、产业地产和租赁住房领域的“领头羊”之一。

5月10日，苏州市2022年首批集中土拍历时2天最终收官，15宗地块总成交金额233.77亿元。其中，苏州恒泰旗下的苏州恒泰商用置业有限公司以底价23.8亿元摘得位于苏州市相城区高铁新城的“苏地2022-WG-13号地块”。

值得一提的是，根据该地块规划建设要求，需在B区集中设置网球场、羽毛球场、乒乓球馆、图书馆、游泳馆等文体设施，还需引入具备国内最高级网球赛事运营经验的企业负责文体设施的运营管理。

熟悉苏州市房地产市场的业内人士告诉记者，上述地块在苏州市2022年首批集中土拍地块中的出让门槛最高，苏州恒泰在楼市低迷期果断报名，“幸运”地成为该地块唯一报名参拍的房企，最终成功“捡漏”。

丰富的商业配套与运营经验也让苏州恒泰打造的住宅项目“自带光环”，在苏州市有着良好口碑。中指研究院统计数据显示，2021年，苏州恒泰商品房销售额95.96亿元，销售面积29.27万平方米，两项数据均在苏州本土房企中排名第3位。

同样运营商业地产多年，在房地产行业下行时崭露头角的还有众安集团有限公司(以下简称“众安集团”，00672.HK)。商业地产运营也一直是这家杭州老牌房企的重要标签。

4月25日，杭州市2022年首轮集中土拍大战如期而至。众安集团先是拿下了萧山党湾和戴村两宗涉宅地块，又在一次性报价环节摇中了三墩单元地块、未来科技城联荣片区地块和蜀山单元地块。

相关资料显示，众安集团在杭州市2022年首批集中土拍中最终摘得5宗地块，拿地总金额为39.1亿元，一跃成为杭州市土地市场中的一匹“黑马”。

“未来，房企需要对开发主业强化降本增效的同时，逐步向‘服务商’转型，而商业运营管理则是过去房企业务经验积累较多的领域之一。”中指研究院在《报告》中表示。

未来社区备受青睐

中指研究院统计数据显示，2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%；全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。

“尽管商办用地供需规模均下降，但成交降幅小于同期住宅用地市场。”中指研究院在《报告》中分析认为。

在上述业内人士看来，随着市场容量逐渐饱和，商业地产行业“内卷”也愈演愈烈，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区开始崭露头角并备受青睐。

早在2019年，浙江省政府就印发了《浙江省未来社区建设试点工作方案》，将构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点的集成系统。

据了解，截至目前，浙江省已先后开展3批次、共150个未来社区试点和创建项目，覆盖全省11个设区市、81个县(市、区)。

“未来社区是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化和数字化为价值导向的新型城市功能单元。”上述业内人士告诉记者，理想的未来社区生活概括起来有“近、通、全”三大特点，市民的衣食住行可在15分钟生活圈内得到满足，而这些都离不开各类商业配套。

以位于杭州市萧山区戴村镇城南的银泰城大型商业综合体为例，该综合体由银泰集团打造，包括可销售的3层外街商铺和自持的7层商业，项目已于2021年9月开工，计划于2023年4月完工，5月开业。

“一座银泰城，撬起了戴村镇都市生活的‘新支点’。”银泰集团相关负责人告诉记者，在参与杭州城市共建20余年后，集团旗下的银泰置地将同步整合银泰的综合运营优势，开启从“单一商业开发模式”向“全维度开发模式”的转变。

而在浙江省台州市，众安集团打造的首个未来社区项目即“落子”于沙北社区。据介绍，台州沙北未来社区规划单元总面积约79公顷，总投资额达45亿元，拥有“一个邻里中心+一条泛邻里带”。

探路轻资产运营模式

事实上，在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，房企在商业地产领域的投资布局更趋谨慎，而实现轻资产运营，做好“服务商”也成为房企的“必答题”。

在陈晟看来，商业代建能力以及品牌输出能力都是轻资产运作方式，能够给房企带来稳定的现金流、租金利润以及开发利润，是未来房地产发展过程中的重要模式。

《报告》也认为，从外部需求看，商业运营服务市场广阔，为头部企业拓展第三方项目提供了机遇；从内部发展看，由于不需要投入大量的资金获取土地并持有项目，越来越多的企业认识到轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面的优势，发展轻资产业务基本成为行业共识。

以弘阳地产集团有限公司(以下简称“弘阳地产”，01996.HK)为例，2021年，公司在商业地产方面呈现出轻重资产项目并驾齐驱、稳健发展的势头。

弘阳地产相关负责人表示，在轻资产项目方面，济南弘阳广场于2021年底开始试运营，开业3天客流量突破50万人次，销售额超过2500万元；淮坊弘阳广场商业综合体总面积达70万平方米，以中心演艺秀场和大型游乐为主题，打造了弘阳第四代场景体验式购物中心。

而在今年3月16日，香港新世界集团成员企业——K11集团宣布，旗下全资子公司深圳新艺思商务服务有限公司成功竞得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目。“此次项目中标，也标志着K11集团正式进军轻资产管理市场，预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。”K11集团相关负责人表示。

作为内地首家在港股上市的轻资产商业运营商，宝龙商业管理控股有限公司(以下简称“宝龙商业”，09909.HK)拥有委托管理、咨询顾问、物业收益分成等多种服务模式。

根据宝龙商业提出的2022年发展目标，计划开业项目总数不少于11个，其中购物中心不少于8个，同时继续通过战略收并购及轻资产管理输出模式，进一步扩大商业运营服务板块。

“像宝龙、新城和万达等房企，轻资产业务已经是业务和业绩的重要组成部分。”陈晟认为，轻资产运营模式未来将会更细化，购物中心、电影院甚至文旅项目都可以采用轻资产运营模式。这也意味着，房企需要加快向“服务商”转型。

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