监管机构陆续开启了对示范房企合理融资需求的支持落实。

5月20日晚间，碧桂园地产集团公告称，已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

公告显示，碧桂园地产已于2021年2月10日获中国证监会许可注册向专业机构投资者分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债。本次公司债券为3年期5亿元规模，票面利率4.5%，附第一年末及第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；剩余部分自中国证监会注册发行之日起二十四个月内发行完毕。

据称，本次债券募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地 01”债券回售垫付的自有资金。

此次融资动作的特殊性在于，试水“债券发行+信用保护”方案进行融资，属于一种信用风险缓释工具。同时被选定为示范房企的还有龙湖和美的置业。

分析人士认为，碧桂园被选定为示范房企，体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。此举释放出更加明确、积极的稳地产信号，民营房企融资环境已经逐步回暖。

天风证券也研究指出，当前，房地产需求端因城施策进一步松动、房贷利率下行，中央对于问题房企表态比较积极的背景下，地产债的市场底可能已经出现，未来可以更乐观一些，参照历史，对能够成功通过信用风险缓释工具发行债券的相关主体，可以积极关注。

融资回温

碧桂园本次债券的发行启用了CDS信用保护合约，是常用信用保护工具中的一种。这也是民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债。中国证券金融股份有限公司与中信建投证券股份有限公司为碧桂园的本期债券共同创设信用保护合约。

这显示出，监管层面支持房企合理融资需求的信号逐渐明显。

据证监会5月11日消息，为贯彻党中央、国务院关于支持民营企业发展的决策部署，落实政府工作报告关于完善民营企业债券融资支持机制的工作要求，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。

民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

据华泰证券分析，本次支持地产民企融资政策中，CDS、CRMW、信用保护凭证是三类常被提及的工具。CDS为一对一的合约类产品，不可流通；CRMW为标准化凭证类产品，可在二级市场流通转让；信用保护凭证与CRMW类似，也可转让。三类工具本质都具有保险性质，可帮助投资者降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。

分析人士认为，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。同时，信用保护合约可以提振投资者信心，为参考债务提供还款保证，缩减投资者购买公司债券的风险敞口。而“债券发行+信用保护”方案，增加了市场机构服务实体经济的手段，填补了交易所市场信用风险对冲品种的空白，完善了债券衍生工具体系。

东方金诚也认为，此次3家民营房企被指定为示范房企发债，是对监管层此前政策承诺的具体落实，释放出支持房企合理融资需求更为明确的信号，有利于提振市场信心，进一步改善房企融资环境。

该机构指出，这在助力维护房地产行业平稳健康发展的同时，在当前经济下行压力较大的阶段，也有助于发挥房地产稳定宏观经济大盘的作用。同时，此次被选取的房企均为民营企业，也体现出监管层对于民营企业融资的支持和鼓励，符合今年两会政府工作报告提出“完善民营企业债券融资支持机制”的政策导向。

基本面受益

纵观本次参与使用信用保护工具进行融资的房企可以发现，其特征明显：均为民营企业，且具备财务基本面把控良好、此前已获得资本市场认可等特征。

华泰证券就指出，本轮政策动作迅速、主体明确、措施具体、政策信号清晰，直接改善投资人信心。政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性。此外，优质民企率先试水，示范效应更强。

以碧桂园为例，自2021年11月融资市场环境持续改善以来，其是首批成功重启境内外融资渠道的民营房企，先后在银行间交易协会获批50亿中票增量额度，在上交所发行1年期2.84亿元供应链ABS，在深交所发行1年期5.21亿元供应链ABS等；并于2021年12月在上交所发行一笔10亿元，期限2+2年的公募公司债；今年1月再在境外成功发行一笔39亿港元可转债。

碧桂园也受到了主要合作金融机构的认可。2022年3月，其先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

2021年以来，行业虽遭遇下行周期，但公司基本面并没有受到太大冲击，仍然具备充足的可动用现金储备。2021年财报显示，期内公司有息负债、中短期债务等核心数据都有较大幅度的同比下降。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。

三道红线方面，目前公司仍处在较为健康的黄档，净借贷比率与现金短债比都表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从20年底的80%下降至74%，公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

前述迹象都说明，在本轮周期调整后，优质的金融资源将逐步向优质头部房企靠拢。

对后市来说，当下的政策底已经比较明确，随着近期各地对于刚需或改善型房贷利率的下调、央行5年期LPR利率下调等举措跟进，市场已经在筑底过程中，基本面特征良好的房企，也有望率先掌握发展先机。

根据中指院统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。多家机构认为，近期地产政策利好频出，体现了政策化解房地产风险的决心。政策密集托底之下，市场对地产信心有望加速回暖，推动改善房企销售回款、融资，地产销售拐点有望提前到来。

即便身处周期调整中，碧桂园依然维持了成长弹性。2021年，公司实现权益销售金额5580亿元，同比保持稳定，销售规模继续位列行业第一；今年前4个月实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。

截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于五大都市圈。预计2022年全年权益可售货量将在6500亿以上，且该部分货量预计全年去化率不低于70%。

申万宏源分析认为，房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升，推荐碧桂园等6家H股。

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