美联储12月如期加息50个基点。但主席鲍威尔表示，即使经济滑向衰退，美联储明年仍将进一步加息。鲍威尔强烈反对明年会降息的想法。政策制定者已将2023年通胀预期上调至3.5%，2023年底联邦基金利率预期中值已跃升至5.1%，两大预期都非常鹰派。然而，美联储政策制定者对2023年的经济增长预测已降至0.5%——3月份为2.25%——他们现在预计失业率将超过4.5%。随着通胀明显降温——即将公布的经济数据看起来也不太热——可以理解为什么市场正密切关注美联储的鹰派立场。

　　跨入2023年，与全球衰退并列的另一个悬念是房地产市场的走向。美欧央行暴力加息，极大地推高了各国的按揭成本，为长达二十多年的房地产牛市撒出阴霾。全球多数国家的房价都有下挫，不过房地产市场调整的烈度不同，未来走势估计也不同。笔者认为两件事非常重要，第一是利率是不是持续高企不下，第二是楼盘供应情况。

　　市场对美联储和欧央行在春末前后停止加息，基本上有共识了，但是停止加息之后，政策利率会不会很快掉头回落却有很大争议。这对房地产市场尤其关键，因为它直接影响楼市的affordability ratio（可承受比率）。按揭利率在很多国家和地区起码翻了一倍，使得借款人的还贷能力受到冲击。买房人的房贷是杠杆操作，而且资金成本会因为借贷年期长久而放大。

　　第二个因素，是房地产的供需关系。房地产周期和经济周期并不一致，比如美国平均每两个经济下行周期才有一个房地产下行周期，关键看供应周期。关于供应，各个国家的情况很不相同，美国房地产价格在疫情期间涨幅惊人，不过加息开始后二手房销售迅速萎缩。美国的房价传统上对按揭利率并不敏感，但对供应情况很敏感。面对突然改变的利率环境，地产商迅速调整了投资计划，建筑量连续几个季度暴挫。这样拖累了经济增长，不过也减少了供应，为市场调整提供安全垫。

　　美国、日本和多数欧洲国家都没有过多的住宅供应，楼市的周期性调整比较可控。英国、德国和法国的住宅供应量接近历史最高水平，加上欧洲央行和英国央行激进式加息，一场价格调整难以避免。加拿大、澳大利亚和新西兰的供需关系更令人担心，市场的脆弱性更高。瑞信的房地产脆弱性模型显示，日本房价下跌风险很小；美国和欧元区多数国家有风险但不大；英国的脆弱性不高，但是货币环境转差；澳大利亚和加拿大的风险很高。

　　笔者认为香港楼市今年上半年继续下调，不过幅度未必大，房价可能在进入触底阶段。香港楼市于去年下半年出现了一波急跌，主要原因是香港银行终于跟随美国加息了。另外内地防控措施收紧。美联储停止加息，香港也会停止加息，但是按揭利率还会维持在这些年未见的水平，对于财力不够的借贷人构成压力。至于通关，笔者相信资金通关要比人流通关更重要，在可预见的未来大量资金南下买楼是不可能的。

　　至于中国的房地产市场，民营地产商的资金压力得到了暂时舒缓，系统性风险有所缓和，但是买房人的价格预期已经改变了，单靠已经出台的政策难以打破楼市困局。房地产行业是中国经济“稳增长”之关键，“稳增长”的核心是修复信心。相信新一届政府在财政政策和货币政策上都会带来惊喜，政策转向能否变成信心转向，仍有待观察。

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