金融支持房地产16条“靴子”落地，国有大行纷纷响应。

　　近日，多家国有银行已宣布与多家房企签署战略合作协议，提供意向性授信额度。从行业数据来看，据银保监会相关负责人11月24日透露，1-10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

　　国有银行密集授信重点房企

　　国有银行陆续行动，释放楼市利好信号。11月24日，北京商报记者注意到，已有多家银行对外宣布已和房企签署战略合作协议，向其提供授信额度支持。

　　11月23日，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团(11.280,0.81,7.74%)五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，建立长期稳定的合作关系。

　　同日，交通银行、中国银行则分别与万科集团签署全面战略合作协议，其中，交通银行将为万科集团提供1000亿元意向性综合授信额度，并提供包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等融资服务。中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化合作。

　　11月24日，工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

　　与此同时，其他国有银行也传出与房企合作支持其合理融资需求的消息。北京商报记者获悉，邮储银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业集团签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元，共促房地产市场平稳健康发展。邮储银行表示，后续还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作，与相关房地产企业加强务实合作，满足企业合理融资需求，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展。此外，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。

　　“国有银行密集对重点房企进行授信，充分体现了银行积极落实金融支持房地产16条政策的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类商业银行属于国内大银行，其在当前稳楼市方面承担了非常大的责任，是后续房地产金融市场的重要供给端，对于进一步改善房企资金状况有积极的作用。

　　在光大银行金融市场部分析师周茂华看来，国有大行密集为重点房企提供授信额度主要是银行积极落实稳定房地产融资的政策措施，有效缓解房企融资压力，稳定楼市信心，助力房地产市场复苏。在保障信贷资产安全方面，银行应该把好信贷准入关，严格授信环节管理，加强信贷总量和结构分析；同时，加强贷中管理，建立预警体系，将风险预防前置，不断优化信贷结构。

　　房地产板块多股走强

　　在利好消息影响下，11月24日，房地产相关板块表现强势，截至收盘，房地产开发板块涨1.98%，中国武夷、新华联、中交地产收涨近10%。

　　交易行情显示，11月24日，房地产开发板块高开1.42%，开盘后迅速拉升，板块盘中一度涨逾3%，截至当日收盘涨1.98%。此外，房地产服务板块收涨1.39%。

　　个股方面，天保基建(、沙河股份、中国武夷、中交地产、渝开发、新华联等多股盘中冲上涨停。以中国武夷为例，11月24日，中国武夷高开2.76%，开盘价为2.98元/股，盘中冲上涨停，报涨停价3.19元/股，涨幅为10%。盘中涨停板被打开，午间收盘涨7.93%，当天收涨10%。此外，新华联、中交地产、天保基建分别涨9.86%、9.99%、7.28%。

　　11月以来，房地产行业利好不断，在股市上反应明显。东方财富显示，11月1日-11月24日，房地产开发板块触底反弹，区间累计涨幅为13.97%。板块内7只个股本月以来涨幅超过30%，其中鲁商发展本月以来涨幅最高，高达68.62%。三湘印象、新城控股、ST泰禾本月以来涨幅分别为47.34%、46.25%、44.94%。

　　金融支持房地产“多箭齐发”

　　国有银行密集授信重点房企是落实金融支持房地产16条、全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的重要表现。

　　11月23日，央行、银保监会正式公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

　　在11月21日央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上也提到，全国性商业银行要增强责任担当，发挥“头雁”作用，主动靠前发力。

　　银保监会相关负责人介绍，六家国有大型银行在前期工作基础上，围绕“16条”监管政策，专题研究细化措施。目前，大型银行进一步加大工作力度，积极促进房地产市场平稳健康发展，包括合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排；优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围，在落实相关政策的前提下，对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放等。

　　同时，在鼓励金融机构增加房企信贷投放的基础上，民营企业债券融资支持工具的“第二支箭”持续发力。11月23日，中国银行间市场交易商协会发布公告称，中债增进公司在“第二支箭”政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

　　房地产融资“三支箭”齐发

　　考虑到民营房企是提振市场信心的关键，本轮政策组合拳也是从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。

　　早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　信贷融资方面，11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜表示，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

　　11月24日，中国工商银行与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

　　11月23日，中国银行、交通银行、农业银行等多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议，其中万科获得中国银行、交通银行合计2000亿元意向授信额度，美的置业获得交通银行200亿元意向授信额度，中海、华润、万科、龙湖、金地等5家房企还与农业银行举行了银企战略合作协议签约仪式。

　　债券融资方面，“第二支箭”（民企债券融资支持工具）也在陆续扩容。

　　据交易商协会消息，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

　　股权融资方面，一向敏感的涉房企业A股融资也出现了积极信号。11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

　　11月15日，碧桂园公告称，将配售14.63亿股股份，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。不过，碧桂园、雅居乐是港股上市房企，配股融资并不需要内地监管部门的批准，与“第三支箭”并无太大关联。

　　招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。

　　不过，并不是所有的房企都能得到“三支箭”的政策支持。据悉，尽管中债增进公司收到近百家民营房企增信业务意向，但暂未有一家出险房企获得“第二支箭”的融资支持。涉房企业A股融资对房地产业务的比重也有明确的限制。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，必须看到，目前中国房地产市场确实需要洗牌，部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场，而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强，这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。未来支持民营房企融资应该是“贷款、债券、股权”，“三箭齐发”促进民营房企融资恢复，支持房企健康发展。

　　需求侧仍是发力重点5年期LPR年内有望调降

　　东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。我们判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

　　“当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手，促进房地产市场平稳健康发展。”招联金融首席研究员董希淼向记者指出。

　　他分析，从10月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。11月21日，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。如果12月LPR能下降5-10个基点，将在岁末年初之际起到较为积极的作用，更有力地提振居民住房消费需求。

　　董希淼特别提到，较多的住房贷款以1月1日作为重定价日，如果12月LPR下降，还有助于降低存量房贷利率，降低更多居民的住房消费负担。同时，5年期以上LPR下降也有助于降低企业中长期贷款成本，助力基础设施和重大项目建设。

　　另外，多位行业人士向记者指出，需求端除了要政策让利降低购房成本，还要提振老百姓对未来收入和工作前景的积极预期，这是提高居民入市意愿的一大关键。

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