市场风云变幻，投资房产这个曾经攻城略地的利器，如今却压得车建兴喘不过气来。

　　在地产家居界，车建兴算是领军人物。32年来，乡村小木匠出身的他从举债600元起步，一步步滚雪球般壮大。如今，他实际控制的红星美凯龙(01528.HK、美凯龙601828.SH)已经是家居行业龙头。他习惯用“国内商场数量最多、经营面积最大、地域覆盖面积最广阔”形容其竞争力。

　　2018年，红星美凯龙登陆A股市场，车建兴的财富一度超过500亿元。然而，如今，其财富为110亿元，整整缩水了428亿元。

　　财富大幅缩水的背后，是车建兴在渡劫。红星美凯龙背负着962亿元投资性房地产艰难前行，轻资产转型未达预期，财务压力依旧。

　　在系列甩卖资产后，截至今年6月底，公司债务仍然高达353亿元，再加上超百亿其他应付款，合计达467亿元。

　　疫情冲击、市场环境变化，车建兴曾高喊“轻资产、重运营、降杠杆”，但如今风险依旧，他需果断断臂求生。

　　小木匠逆袭成全球MALL王

　　车建兴惊人般名扬天下，既有顺应时代潮流因素，更因其富有商业天赋。

　　1966年生于江苏常州，16岁辍学开始做木工，车建兴出身平凡。勤快、不怕吃苦、不怕吃亏，这让他在20岁时学得了一手木工绝活，成为当地闻名的木匠师傅，还带了5名徒弟。木工与父亲的泥工，形成了简短产业链，承接的活儿不少。

　　车建兴并不满足现状。相传，一次偶然之际，他接到一份订单，并“逼着”姨夫借给他盖房子用的600元作为本钱，开始刻苦钻研打造家具。

　　第一次为自己打工，他赚了200元。紧接着，他如法炮制，第二年，他赚了上万元。第三年，一份500套家具订单，让车建兴赚了50万元巨款。这算得上他人生真正意义上的第一桶金，尝到其中乐趣的他，也因此踏入了家具加工行业。

　　为了打开家具销路，车建兴不满足于小作坊加工，在常州开设门店“红星家具城”，开创了“前店后厂”的经营模式。“红星家具城”除了销售自己打造的家具外，还代理多家知名的家具品牌。他也因此从加工制造转型销售，试图借力做大。

　　车建兴擅长学习，习惯从书本上找到现实问题的解决方法。1997年，他开始借鉴“Shopping Mall”的模式，打造南京红星美凯龙家具城，“家居Mall”概念正式建立。

　　在南京中央路，车建兴租下的店铺原本是一间仓库，不仅不临街，且在二楼，离马路有一段很长通道，这在当时“地理位置为王”的年代让人无法理解。车建兴很快就找到了解决办法，租下临近两间门面将其打通，在两旁架楼梯直通二楼。开业前，他在中央路两侧做了百余个灯箱广告，为“消费者指路”。

　　这一出其不意的创意，效果非常好。从常州进军省城南京，车建兴一炮打响。他继续寻思，在全国范围内复制南京模式。2002年，他公开表示，“红星美凯龙家具厂”要在全国开到200家。

　　2016年的最后一天，车建兴提前实现了“全国200家”目标。红星美凯龙一跃成为全球数量最多、规模最大的大型商业MALL运营商。当时，王健林的万达广场是190座，凯德置地的凯德广场是102座。

　　从1986年至2016年，30年间，车建兴举债600元起家，成功炼就了世界MALL之王。

　　在成为世界MALL之王之际，车建兴开始对接资本市场。2015年6月，红星美凯龙赴港上市，募资55.73亿元。2018年1月17日，红星美凯龙在A股挂牌，募资32.22亿元，成为中国家居行业中唯一一家实现A+H两地上市的企业。

　　两地IPO，合计募资87.95亿元，这为车建兴推动红星美凯龙全国扩张布局提供了充足弹药，红星美凯龙也很快成长为行业头部企业。

　　随着红星美凯龙上市，车建兴的身家也暴涨。2019年，车建兴以332.3亿元财富位列福布斯中国400富豪榜64位。今年3月，他以400亿财富位列《2022家大业大酒·胡润全球富豪榜》第492名。

　　家居地产联动扩张埋隐患

　　相较于、欧亚达，红星美凯龙的发展模式接近于王健林的万达广场，家居卖场与地产开发联动，向全国铺开扩张。

　　红星美凯龙家具城在全国攻城略地，人们往往看到的是家具城，实际上，隐身其后的的是上海红星美凯龙房地产集团有限公司（简称“红星地产”）。暗地里，车建兴是一名地产开发商。

　　梳理发现，车建兴有三个平台，除了上市平台红星美凯龙外，还有红星美凯龙的控股股东红星美凯龙控股集团（简称“红星控股”）以及重庆红星美凯龙企业发展有限公司（简称“红星企发”），红星地产系红星企发下属企业。在车建兴统筹之下，三个平台相互协作，类似于三驾马车，滚滚向前。

　　具体分工为，红星美凯龙主要负责家居卖场运营，红星企发负责商业地产及住宅项目开发。红星企发利用红星美凯龙的影响力，在家具城的周边获取商业住宅项目，进行商业地产住宅的开发、运作及销售。红星控股则是一家投资控股平台，公开资料显示，其对外投资了71家公司。除了家居卖场及地产外，还涉及房产中介、家电等多个领域。

　　车建兴的手法是，伴随着红星美凯龙家具城全国市场开拓，红星企发参与攻城略地，建成以百货商场为主的城市综合体、商业业态为依托的住宅项目。从家具城、商业体、住宅地产等，车建兴打造了一个商业闭环。

　　截至2020年底，红星美凯龙经营了92家自营商场，273家委管商场，通过战略合作经营11家家居商场。此外，公司以特许经营方式授权开业66家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。

　　庞大的家居建材商业体系背后，红星企发足迹遍布全国。

　　红星企发的规模有多大？以红星地产为例，根据克而瑞数据，2020年，红星地产全口径销售额614亿元，行业排名第63位。根据红星控股年报，2020年，公司收入277.55亿元。其中，地产板块收入105.15亿元，占比38%。据此判断，地产是红星控股产业上极其重要的板块。

　　家居建材卖场与地产联动扩张，车建兴的产业规模迅速扩大。到2020年底，红星控股总资产达2678.62亿元，接近上市平台红星美凯龙的两倍。

　　值得一提的是，车建兴组建了美凯龙爱家，并表示，美凯龙爱家要用5年时间、4倍速度，冲到全国二手房行业第二的位置，赶超。事实是，成立不到10个月，美凯龙爱家开店数量就超过200家。目前，时间过半，距离目标还很远，而市场已变。

　　家居地产联动，是车建兴全国复制扩张的利器，这也导致其重资产缠身。截至今年6月底，红星美凯龙投资性房地产高达962亿元，占总资产的71.80%。

　　在快速扩张过程中，车建兴加了杠杆。一方面，车建兴频频举债，使得债务规模迅速扩大，另一方面，持续进行股权质押融资，加杠杆。即便是到今年6月底，红星控股所持红星美凯龙的股权中，仍有9.49亿股处于质押状态，质押率约40%。

　　地产调整、去杠杆下重资产、加杠杆激进扩张，车建兴给自己埋下了隐患。

　　频频甩卖资产仍处于“ICU”状态

　　始于2018年，重资产的万达危机爆发，王健林果断实施资产大甩卖计划，并转型轻资产运营，成功渡劫。借鉴万达广场模式的红星美凯龙，财务危机迟到了，但并没有缺席。

　　红星美凯龙的经营业绩在下滑。2020年，公司实现的营业收入、归属于上市公司股东的净利润（下称“净利润”）分别为142.36亿元、17.31亿元，同比下降幅度为13.56%、61.37%，扣除非经常性损益的净利润（下称“扣非净利润”）为11.62亿元，同比下降55.53%。今年上半年，公司实现的营业收入、净利润为69.57亿元、10.25亿元，同比下降7.28%、32.10%。

　　半年净利润10.25亿元，跌回至2015年前水平。2015年中期，公司的净利润为21.34亿元。

　　车建兴也早已意识到重资产的风险。轻资产、重运营、降杠杆，车建兴也很果断，对红星美凯龙把脉问诊，实施轻资产转型。主要表现为，加速委管及特许经营模式在下沉市场的渗透，通过全品牌及全渠道网络组合，进一步夯实市场领导地位。

　　数据显示，2016—2020年的5年间，红星美凯龙仅开业了26个自营商场，而委管商场开设了139个。截至今年6月底，公司经营94家自营商场、280家委管商场。近两年，公司关闭委管商场21家，其中，2021年关闭14家，其中5家商场合同到期，9家商场提前解约。

　　出租率方面，2016年，委管商场的出租率为96.2%，2021年为93.5%，明显下降。

　　委管商场的收入也在下降，2016—2019年，公司委托管理业务收入由27.41亿元增长至47.02亿元，2020年下降至35.80亿元，2021年进一步下降至32.56亿元。

　　轻资产转型未达预期，红星美凯龙的财务压力凸显。为了应对压力，公司甩卖了系列资产，如2021年，将7家物流子公司、红星地产70%股权转让给远洋资本，收回资金63.12亿元。此外，美凯龙物业80%股权也被出售给旭辉，交易价格约为7亿元。

　　频频甩卖资产后，风险依旧。截至今年6月底，红星美凯龙广义货币资金约71亿元，其中5.12亿元受限。对应的长短期债务为352.77亿元，上半年的财务费用达11.73亿元。此外，公司还有高达114.34亿元其他应付款，加上长短期债务合计为467.11亿元。

　　截至今年二季度末，公司总资产1339.32亿元，其中，投资性房地产961.64亿元，占比71.80%。961.64亿元投资性房地产中，850.45亿元被抵押担保，以获得借款。被抵押的房地产占公司总资产的比例为63.50%。

　　不稳定的外部环境叠加内部财务压力，车建兴面临的风险依然较大，红星美凯龙仍处于ICU状态。

　　车建兴的困境，二级市场有较为明确反映。2018年上市之初，红星美凯龙的股价曾涨至24.10元/股，到今年9月23日，股价跌至4.57元/股，早已跌破首发价10.23元/股，下跌约80%。对应的市值，从855.55亿元缩水至目前的199.01亿元，缩水了656.54亿元。

　　车建兴的财富也大幅缩水。上市之初，车建兴的财富约为538亿元，目前约为110亿元，锐减428亿元。

　　外汇密探财经导航PC端应用上线，下载网址：http://www.fx007004.cyou/download_page/index.html（请在电脑浏览器复制链接打开，并下载应用）。