Vietstock - Chuyên gia đề xuất người mua NOXH trả lãi suất cố định, Chính phủ tài trợ phần chênh lệch

Chuyên gia đề xuất cách làm tương tự như Singapore, đó là người mua nhà được hưởng lãi suất cố định 2.5%/năm, còn chênh lệch từ đó trở lên do Chính phủ tài trợ.

Tại hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2024 & dự báo quý 2/2024 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 15/04, TS. Lê Xuân Nghĩa - Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận xét về mức tăng khủng khiếp của thị trường bất động sản Việt Nam.

Từ năm 1990 đến nay giá vàng ở Việt Nam và thế giới đã tăng 30 lần. Còn giá bất động sản, trong khi ở Mỹ tăng 100 lần thì Việt Nam tăng từ 100 lần đến 400 lần mà giá trị sử dụng thì một miếng đất vẫn chỉ là một miếng đất.

“10 mét từ năm 1990 đến giờ vẫn chỉ là 10 mét nhưng tiền đã đổ đống trên đấy rồi, cho nên tiền trở thành vấn đề rất gay go đối với thị trường này. Và tôi nhớ là tôi mua một căn nhà liền kề 100m2 hồi năm 1990 có 56 triệu đồng, mà bây giờ người ta gạ mua với giá 20 tỷ đồng mà bã xã còn không chịu bán. Nói như vậy để thấy đây là một trong những thị trường tăng trưởng nóng nhất, và ngày càng nóng”, chuyên gia nói.

Qua khảo sát, theo ông Nghĩa, một vấn đề nhìn thấy rất rõ là có hàng ngàn dự án đang đắp chiếu nằm ở Hà Nội, lãng phí đất đai và tài nguyên. Phần lớn trong số đó khó khăn về tài chính chiếm khoảng 60-70%, còn lại về thủ tục.

TPDN nên được xếp hạng tín nhiệm và niêm yết lên sàn

Ông Nghĩa cho rằng tài chính dành cho thị trường bất động sản đang là vấn đề gặp khó khăn lớn nhất. Những năm gần đây, thị trường có nguồn tài chính mới từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) thì nhiều tập đoàn lớn của Việt Nam đã tham gia. Nhưng do thể chế, quản trị và những khó khăn về chu kỳ nên rất nhiều tập đoàn trong số này đang gặp khó về thanh khoản.

Từ đầu năm, số lượng phát hành TPDN của các tập đoàn bất động sản lần đầu tiên vượt xa các ngân hàng thương mại (NHTM), chiếm 80% tổng số lượng được phát hành, dù khối lượng không nhiều, chỉ khoảng 7 – 8 ngàn tỷ đồng.

Nhưng điều đó cũng chứng tỏ vẫn còn một số tập đoàn bất động sản đã khắc phục được nợ cũ và phát hành thêm trái phiếu mới, bên cạnh một số doanh nghiệp mới phát hành trái phiếu cho một vài dự án nhỏ. Ngoài ra có những doanh nghiệp xưa nay vướng pháp lý vừa rồi được tháo gỡ đã bắt đầu phát hành trái phiếu.

Khi doanh nghiệp được xếp hạng lẫn lên sàn thì việc huy động trái phiếu sẽ dễ dàng hơn. Và từ đó cũng làm ăn nghiêm túc, minh bạch và tạo lòng tin hơn cho nhà đầu tư. Nếu làm được như vậy thì có thể phát hành ra công chúng chứ không chỉ riêng lẻ, lãi suất theo đó sẽ thấp hơn.

Thời điểm hiện tại, chuyên gia không cho rằng thị trường TPDN để có thể vực dậy thị trường bất động sản bởi nhìn vào số lượng phát hành từ đầu năm thì không thấm vào đâu. Trong khi mỗi năm thị trường cần ít nhất 70 – 90 ngàn tỷ đồng.

“Như vậy chúng ta cần trông cậy vào tín dụng. Nhưng nếu không có sự hỗ trợ của Chính phủ thì tín dụng không làm nổi, nhất là về lãi suất và hai là các điều kiện về pháp lý”, ông Nghĩa nói

Mặt khác, đối với việc Chính phủ thành lập Ban Công tác đặc biệt về bất động sản, ông Nghĩa cho rằng cách tốt nhất là hướng vào những dự án vướng mắc về thủ tục và tài chính để có thể xử lý được nhanh.

Chính phủ cần một chiến lược tài chính nhà ở thực sự

Với ý kiến người nghèo không nhất thiết phải sở hữu nhà ở mà chỉ cần đi thuê cũng được, chuyên gia cho rằng: “Người Việt Nam chúng ta không bao giờ có tư tưởng cả đời ăn rồi đi thuê nhà ở mà lại có thể giáo dục con cái trở thành nhân tài…Tư tưởng của người Việt ít nhất cũng phải có mảnh đất cắm dùi". Ông Nghĩa đưa ra quan điểm và nhận xét câu nói rất hay của Thủ tướng đó là chính sách của Chính phủ không phải để đi xây nhà trọ mà xây nhà ở cho dân. Thủ tướng cũng dùng khái niệm hay ở chỗ nhà ở và nhà thuê mua, nghĩa là thuê và về lâu dài có thể mua.

“Phải là để ở, phải là sở hữu và nếu không thì để cho người dân thuê mua. Và nếu chúng ta có một chính sách, một quan điểm về nhà ở xã hội (NOXH) như vậy thì tôi nghĩ rằng những khó khăn về nhà ở cho người nghèo, cho xã hội có thể xử lý được”, ông Nghĩa nói tiếp, đồng thời cho rằng “cũng nên quên gói 120 ngàn tỷ đồng đi” bởi đây là gói do 4 NHTM quốc doanh đề xuất.

Những ngân hàng này đề xuất để hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung nhưng trong đó có việc xây dựng NOXH chứ không chỉ mỗi trách nhiệm cung cấp vốn cho khu vực này.

Ông Nghĩa đánh giá phần lớn chính sách sử dụng ngân hàng để làm người thực hiện sẽ khó đạt kết quả. Chẳng hạn cách đây mấy năm có gói 43 ngàn tỷ đồng của Nghị định 35, cuối cùng cũng đắp chiếu. Còn gói 120 ngàn tỷ đồng từ đầu năm đến nay chỉ mới thực hiện được 646 tỷ đồng. Do đó, Chính phủ cần một chiến lược tài chính nhà ở thực sự, cho nhà ở nói chung chứ không phải riêng NOXH.

Qua tham khảo vấn đề tài chính nhà ở của một số nước và điều rất phổ cập đó là đều được thực hiện qua ngân hàng nhưng lãi suất phải do Chính phủ đứng ra chịu trách nhiệm.

Chẳng hạn, ở Singapore, ai được công nhận là công dân Singapore thì được quyền mua nhà ở và được vay mua bằng tiền của ngân hàng, kỳ hạn đủ hấp dẫn, tức từ 30 – 36 năm, còn lãi suất là “cứng” 2.5%/năm. Nghĩa là người mua phải chịu lãi suất 2.5%/năm còn chênh lệch lãi suất từ đó trở lên là do Chính phủ tài trợ.

“Chúng ta thì làm ngược lại, lấy thị trường trừ đi 2%. Sau 3 năm lại thả nổi và thời hạn cho vay quá ngắn. Người mua nhà hoàn cảnh khó khăn làm sao mua nổi, vì vậy nên cần thiết kế lại”, ông Nghĩa so sánh.

"Các nhà buôn bất động sản đang muốn thời hạn cho vay đủ dài. Lãi suất từ 7.5 – 8%/năm đối với nhà buôn là phù hợp nhưng đối với người mua nhà sẽ cao bởi vì họ cũng phụ thuộc vào người mua nhà, nếu họ sản xuất ra NOXH giá rẻ nhưng không ai mua thì họ cũng khó", ông Nghĩa nêu quan điểm.

Do đó, họ muốn người mua nhà được hưởng lãi suất cố định 2.5%/năm như Singapore. Điều này sẽ tạo điều kiện cả về mặt pháp lý, nguồn cung đất đai và cả về người mua. Từ đó có thể trở thành một chuẩn mực tài chính nhà ở, và là một chính sách rất lớn của quốc gia.

Thời điểm này lãi suất tiền gửi của Việt Nam đang rất thấp nhưng lãi suất cho vay đang thuộc một trong 7 nước cao nhất thế giới. Hy vọng giai đoạn tới đây, xu hướng lãi suất cho vay sẽ giảm mặc dù lãi suất tiền gửi đang “rục rịch” tăng lên nhưng nói chung là 4 ngân hàng quốc doanh vẫn đang rất vững vàng, ở thế đảm bảo duy trì lãi suất tương đối ổn định lâu dài và lãi suất cho vay sẽ giảm đi.

Đề xuất phát hành trái phiếu Chính phủ để xây NOXH

Về ý kiến Bộ Xây dựng sẽ phát hành trái phiếu Chính phủ để hỗ trợ xây NOXH, ông Nghĩa cho biết khủng hoảng TPDN không chỉ có ở Việt Nam, Hàn Quốc và Bỉ còn nặng nề hơn và Chính phủ các nước này chi ra 40 thành lập một quỹ cứu trợ trái phiếu. Tức là doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu mà không có khả năng thanh toán thì Chính phủ mua lại hết.

Chuyên gia cho rằng Chính phủ đứng ra phát hành trái phiếu là điều cần thiết và năng lực phát hành trái phiếu Chính phủ (TPCP) của Việt Nam hiện nay là rất tốt. Phần lớn TPCP đều do hệ thống ngân hàng mua do đây là loại tài sản thanh khoản lớn nhất, an toàn đối với tài sản của ngân hàng và khi cần có thể bán lại cho NHTW hoặc mua bán với nhau.

Cách đây 10 năm, nói đến chuyện phát hành 10 là rất khó khăn nhưng bây giờ tổng tài sản hệ thống NHTM Việt Nam đã lên tới 15 triệu tỷ đồng, mà 10 thì mới 250 ngàn tỷ đồng, chưa được 2%. Thanh khoản TPCP Việt Nam hiện nay uy tín khá lớn nên nhà đầu tư quốc tế mua rất nhiều.

Tử Kính